多学一“典”丨房屋交易未成，承诺定金可退就不能反悔

李济良 绘

　　天山网-新疆法治报记者 龚彦晨 通讯员 王娟

　　2018年，豆某与徐某签署《房屋买卖居间合同》，约定豆某购买徐某名下位于乌鲁木齐市天山区某小区的房屋一套，价格为46万元。合同约定，双方合同签订之日，豆某向徐某支付定金1万元；如果徐某违约不履行合同义务，需退还豆某购房定金并赔偿购房定金等额的违约金；如果豆某违约不履行合同义务，则定金为赔偿徐某的违约金。

　　合同签订后，豆某向徐某支付了1万元定金，徐某向豆某出具收条。之后，豆某又应徐某的要求，再次向其支付了2万元定金。

　　后来，豆某因家庭原因，无法购买涉案房屋，于是向徐某提出不再购买涉案房屋，并提出退还定金的请求，徐某答应退还，但一直没有退钱。豆某多次和徐某交涉，对方以手头紧张、生意不好等理由推脱。

　　今年4月，豆某将徐某诉至乌鲁木齐市天山区人民法院，请求法院判令徐某向豆某返还房屋定金3万元。

　　徐某辩称，自己在合同履行过程中没有任何违约行为，原告作为违约方，无权要求返还定金。

　　法院审理后认为，本案的焦点在于原告的诉讼请求有无事实及法律依据。原告提供的微信聊天记录截屏及通话录音可以表明，原、被告已对涉案房屋终止交易、解除合同协商一致，达成了退还定金的合意，双方的买卖合同依约定解除。原告与被告在无法继续履行房屋买卖合同的情况下对定金的退款事宜进行了多次协商，在原告提出退还定金事宜时，被告均口头予以承诺同意退还定金，被告的承诺行为视为合同双方当事人达成口头协议变更合同相关内容的事实。现双方签署的《房屋买卖居间合同》尚未作出明确的变更形式约定为书面形式，综上，被告同意向原告退还定金的口头承诺系其真实意思表示，应按约履行。

　　法院判决，被告返还原告房屋定金3万元。

　　法官有话说

　　定金的基本功能是担保，而这种担保功能是通过惩罚性规则，即定金罚则实现的。《中华人民共和国民法典》规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

　　在合同已经成立并生效但尚未开始实际履行时，由于双方的债务履行期限均未届至，只有在一方符合预期违约情形时对方才能主张适用定金罚则。《中华人民共和国民法典》规定，如果当事人对定金有约定，应当按照约定，没有约定的按照法律规定。只有违约是由于当事人一方的原因引起，且该方违约是有过错时，才能适用违约定金，如果当事人对于未能订立本约没有过错，就不能适用定金罚则。

　　本案中，豆某在签订合同后因个人原因无法履行合同约定，且双方对于定金的退还达成一致，双方就违约责任条款作出变更达成新的意思表示。因此，不能适用定金罚则。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

　　第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。

　　第五百六十六条第二款规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。