以案说典丨买房子交定金后悔了，能退吗？

乔怡 作

　　案情

　　乌鲁木齐市民张某与李某签署《房屋买卖合同》，张某购买李某名下价格46万元的房屋一套，并根据合同约定向李某支付房屋定金1万元。该房屋在办理贷款期间，张某又向李某支付房屋定金2万元。后张某因种种原因，无法购买该房屋，便向李某提出不再购买该房屋并退还定金的请求。其间，张某多次找李某协商退还定金事宜均无果，张某无奈之下将李某诉至乌鲁木齐市天山区人民法院。

　　法条

　　《中华人民共和国民法典》第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

　　第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

　　说法

　　定金的基本功能是担保，而这种担保功能是通过惩罚性规则，即定金罚则实现的。

　　乌鲁木齐市天山区人民法院立案庭法官王娟解释，“定金罚则”主要是指给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

　　“定金罚则的适用以定金合同的成立生效为前提，定金合同从实际交付之日起生效。”王娟表示，从法律规定来看，实际支付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。定金合同的成立不仅需要双方当事人的合意，也应有定金的现实支付，并以实际支付的定金数额来确定合同数额。

　　“张某先支付定金1万元，后续因李某的要求又支付定金2万元，系双方真实意思表示，故应当视为就定金罚则进行了变更。”王娟称，根据张某提供的微信聊天记录、通话记录等证据证明，张某与李某对定金的退款事宜进行多次协商，李某均口头承诺同意退还定金，此行为视为双方达成口头协议变更合同相关内容的事实，其意思表示可以作为结算依据。因此张某诉请要求被告李某退还定金3万元于法有据，法院予以支持。

　　（天山网-新疆日报记者 杨舒涵、实习生 葛彦宁整理）