释法丨买了二手房，约定的地下储藏室去哪儿了？

　　天山网-新疆法治报记者 龚彦晨 通讯员 王娟

　　2024年3月，刘某通过某中介公司介绍，从杨某处购得一套房产，居间合同中除了约定房屋总价款、给付方式外，还约定将附随一间不具有独立产权的地下储藏室与房屋一并交付。但事后地下储藏室并没有一同交付，这也给刘某的生活造成一定影响。刘某是一名残障人士，需要地下储藏室放置电动轮椅。为此，刘某将杨某诉至乌鲁木齐市天山区人民法院，要求杨某支付违约金4万元。

　　庭前调解阶段，经法官询问得知，在交房屋时刘某并未查验过地下储藏室，也不知晓合同中约定的地下储藏室是否存在。杨某声称自己也是从别处购置的房屋，上任房东交房时也未向其交付地下储藏室，且房屋所在的小区很多地下储藏室已打通变为车库。

　　经调查发现，涉事房屋的地下储藏室真实存在，目前由房屋原产权人，即被告杨某的上两任房东梁某占有使用。

　　在了解事情的来龙去脉后，法庭告知刘某，房屋交割时必须查验房屋整体架构，包括房屋产权，亦包含房屋附随的地下储藏室，所以地下储藏室未交付，刘某存在责任；杨某作为具有完全民事行为能力的自然人，撰写合同后签字确认即是对合同内容的认定，故关于地下储藏室交付的问题也存在责任。

　　为矛盾化解，法院与实际占用地下储藏室的梁某取得联系。梁某表示，当时房屋出售时并没有将地下储藏室写入购房合同，故自己没有义务交付。法院告知梁某，其在房屋出售后已不再具备业主身份，实际上无权对共有部分继续管理使用。

　　经释法明理，梁某表示愿意将地下储藏室交付至现房主刘某。目前，刘某已取得地下储藏室使用权。

　　法官有话说

　　本案中，案涉地下储藏室没有独立的产权证，亦未附注于双方签署的买卖合同及不动产权证书中，理应不属于建筑物区分所有权中业主专有部分，而是建筑区划内的公用设施，属于业主共有部分。

　　然而，地下储藏室在特定条件下能够由业主独立使用，在房屋转让时应随同房屋一起交付。就涉案小区而言，地下储藏室所在的各个单元楼在构造上、功能上均具有相对独立性，每个单元附属的地下储藏室，通常与该单元的业主具有使用上的利害关系，能够被该单元的业主单独使用。

　　作为案涉房屋的前业主，梁某独立使用地下储藏室已是事实。从维护小区公共秩序和业主利益的角度来说，业主转让专有部分时，不仅其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，而且其享有的共有部分专有使用权也应当一并转让，房屋转让人应当协助将其独占使用的共有部分交付于受让人。