半年租约变1年？法官：写明合同期限是关键

　　天山网-新疆法制报记者 龚彦晨 通讯员 王娟

　　租住的房屋因漏水影响使用，租客半年后退租，却被房东以违约之名告上法院，到底是哪一方的问题？

　　2021年7月，熊某将其位于乌鲁木齐市天山区某小区的房屋出租给李某，双方约定租赁期限为“半年”，但在合同上的注明租赁时间为2021年8月15日起至2022年8月14日止，月租金2000元，租金半年一付，第二期租金需要提前一个月支付。双方同时约定，租赁期间产生的水、电、暖等费用均由李某承担。

　　搬进房屋住了一段时间后，李某发现厨房漏水，他多次向熊某和楼上邻居反映，一直未得到妥善解决。2022年1月，李某告知熊某，因厨房漏水，自己不再续租，他将帮熊某寻找租客，这得到了熊某的同意。可李某在剩余租期内并未找到适合租户。

　　2022年7月，熊某向李某索要欠付的租金和违约金、滞纳金等，遭李某拒绝。熊某向乌鲁木齐市天山区人民法院提起诉讼，要求判决李某支付拖欠的房租和违约金、滞纳金等共计2.7万余元。

　　李某辩称，按照双方签订的《房屋租赁合同》第二条、第三条“租赁期限共半年”“每月租金为人民币2000元”之约定，自己已支付半年的房租1.2万元，有收条为证，不存在所谓的欠付房租，也不会产生违约金、滞纳金等。

　　法院审理后认为，本案属房屋租赁合同纠纷，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法成立受法律保护，对双方均有约束力。

　　双方签订的《房屋租赁合同》中，涉案房屋的租赁期限虽然载明是“半年”，但租赁期的起止点载明时间为2021年8月15日起至2022年8月14日止。结合庭审中双方举证质证，“租期半年”是含糊其辞的表达方式，应当以载明的租赁起止点认定涉案房屋租期的时长，故法院对涉案房屋的租赁期限认定为1年。

　　根据双方“在房屋租赁期内，任何一方提出终止合同，需提前1月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”的约定，被告李某虽提前告知原告熊某不再续租，但又承诺帮原告寻找租客，因此双方未依照约定签订终止合同书，故认定被告提前退租系违约行为。

　　法院认为，被告在庭审中明确表示，已告知原告因房屋漏水无法继续租赁要求搬离且已搬离，原告也应当采取必要措施避免损失扩大，而非待房屋租赁合同期满后追诉搬离后的损失。综上，法院酌定被告向原告支付1个月的租金，考虑到厨房漏水的情况，该租金酌定为1500元，同时支付违约金100元，驳回其他诉讼请求。

　　法官有话说

　　签订合同时一些条款应明确约定，避免后期产生纠纷。

　　首先，应明确写明合同期限起止，不能以1个月、半年、1年等模糊方式约定。

　　其次，协商解除合同首先要及时与合同另一方沟通，通知解除合同的方式并不仅限于书面通知，微信、电话、当面告知都可以，只要该信息让对方收到即可。对解除房屋租赁合同纠纷，法院会依据租赁纠纷原因、合同条款、实际损失、公平原则等多种因素综合裁判。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。