释法丨乌市一男子买房未过户被查封，法官提醒来了

　　天山网-新疆法治报记者 古雪丽 通讯员 吴建民

　　“我花钱买的房子，已经住了快5年，你们凭什么查封！”不久前，房屋被法院依法查封后，乌鲁木齐市民马某来到沙依巴克区人民法院提出质疑，并提起案外人执行异议。

　　事情要从马某购买的房屋说起。

　　2019年9月，马某与某房产公司签订协议，购买了该房产公司名下的一处商品房，协议签订后，马某缴纳了购房款，并于2020年入住。

　　之后，某房产公司通知马某及时办理房屋过户手续，马某打听到办理过户要缴纳一笔税费，加之他当时开的饭店生意繁忙，就一直拖着没去办理房屋过户手续。

　　2023年7月，某投资公司将某房产公司告上法庭，要求其支付建筑工程款项。判决生效后，某房产公司未履行支付义务，某投资公司向沙区人民法院申请强制执行。2024年8月，沙区人民法院执行局依法查封、冻结了某房产公司名下的10套房产，其中就包含马某居住的房屋。

　　根据有关规定，对案外人就不动产权属提出的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。

　　同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　据受理此案的法官介绍，本案中，案涉房产登记在某房产公司名下，而非马某名下。马某与某房产公司2019年签订购房协议，2020年入住案涉房屋，但直到2024年法院查封、冻结，其间，长达4年均未办理产权变更登记，且按照马某的陈述，均是因为其自身原因未办理过户登记，因此沙区法院驳回了马某的异议申请。

　　法官有话说

　　与汽车、家具等动产不同，房屋属于不动产，房屋是以不动产登记中心的房屋产权登记为准，即房产证登记在谁名下，通常便认定房屋归谁所有。马某为省下过户税费，迟迟不办理房屋过户登记，明显不属于司法解释规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形，所以他应当为自己的行为承担不利后果。

　　在司法实践中不仅有像马某这样为了节省税费而给自己带来巨大风险的情形，还有售房方一房二卖，甚至多卖等情形，给购房者造成了难以挽回的损失。

　　因此，法官提醒购房者，务必在购房时审慎核实房屋产权情况，尽早办理产权登记，千万不要为了少交税费或怕麻烦而迟迟不办理房屋过户手续，从而给自己带来不必要的法律风险。

　　此外，本案中马某提出的是执行异议，如果马某对执行异议的结果不服，还可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条的规定，自收到裁定之日起十五日内向人民法院提起诉讼，维护自身合法权益。